Condições de agosto de 2026

Simulador de financiamento imobiliário: descubra quanto você pode financiar

Use a calculadora de financiamento imobiliário do Meu Imóvel para estimar quanto você pode investir na compra de um apartamento. Informe sua renda familiar bruta, o valor disponível para a entrada e o prazo desejado para descobrir a faixa de imóvel que cabe no seu orçamento — pelo Minha Casa Minha Vida ou pelas condições de mercado, conforme os dados informados. A simulação é gratuita, não pede cadastro e já mostra os apartamentos na sua faixa.

Importante: o resultado é uma estimativa para planejamento. Ele não é uma proposta de crédito nem garante a aprovação do financiamento.

R$
Some a renda de quem compra com você
R$
O FGTS pode compor a entrada
Até 35 anos (420 meses)
Sem cadastro. Resultado na hora.
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Faixas do Minha Casa Minha Vida em agosto de 2026

Teto de renda, taxa de juros e valor máximo de imóvel por faixa. São as mesmas condições que o simulador acima aplica.

FaixaRenda bruta familiarTaxa de jurosTeto do imóvelSubsídio máximo
Faixa 1Até R$ 3.2004,25% a.a.R$ 275.000R$ 55.000
Faixa 2Acima de R$ 3.200 até R$ 5.0006,00% a.a.R$ 275.000R$ 55.000
Faixa 3Acima de R$ 5.000 até R$ 9.6008,16% a.a.R$ 400.000—
Faixa 4Acima de R$ 9.600 até R$ 13.00010,50% a.a.R$ 600.000—

Fonte: Portaria MCID nº 333/2026. O teto de valor do imóvel das primeiras faixas varia conforme o município, e as taxas caem um pouco para quem é cotista do FGTS.

Parâmetros do financiamento de mercado

Para quem está acima do teto do programa, valem as condições do SBPE.

ParâmetroValorO que significa
Taxa de referência11,50% a.a.Média praticada pelos bancos fora do Minha Casa Minha Vida.
Comprometimento de renda30%Fatia máxima da renda bruta que a prestação pode ocupar.
Financiamento máximo90%Parcela do imóvel que o banco financia — a entrada cobre os 10% restantes.
Prazo máximo35 anos420 meses, no sistema de amortização SAC.
Obra (compra na planta)30 mesesTempo médio para compor a entrada até a entrega das chaves.

Metodologia: como a conta é feita

  1. Prestação máxima. Renda bruta familiar × 30%.
  2. Valor financiável. A prestação é convertida em saldo pela tabela SAC, no prazo escolhido — na SAC a primeira parcela é a maior, então é ela que define o limite.
  3. Valor máximo do imóvel. O menor entre: financiamento + entrada, o limite de 90% de financiamento e o teto da faixa do programa.
  4. Compra na planta. A entrada de hoje é somada ao que dá para guardar por mês durante os 30 meses de obra, porque o financiamento só começa na entrega.

O que esta conta não inclui: seguros obrigatórios (MIP, que cobre morte e invalidez, e DFI, que cobre danos ao imóvel) e a taxa de administração. Eles entram na sua parcela todo mês e fazem o Custo Efetivo Total (CET) ficar acima da taxa de juros anunciada — a diferença costuma ser de 1 a 3 pontos percentuais ao ano, e pode ser maior conforme a sua idade e o valor do imóvel. Por isso o valor que o banco aprova costuma ser menor que o estimado aqui: peça o CET na proposta.

Parâmetros revisados em , com as faixas e os tetos do Minha Casa Minha Vida conforme a Portaria MCID nº 333/2026. As condições de crédito, taxas, limites de renda e regras dos programas habitacionais mudam com frequência — confira sempre as normas oficiais vigentes.

O resultado é uma estimativa de planejamento: não constitui oferta de crédito, promessa de aprovação nem recomendação financeira. Para contratar, consulte uma instituição financeira e analise a proposta, o CET, as condições do contrato e todos os custos envolvidos.

Perguntas frequentes sobre financiamento

Quanto de financiamento eu consigo com a minha renda?
Os bancos costumam limitar a prestação a 30% da renda bruta familiar. O simulador parte dessa prestação, aplica a tabela SAC no prazo escolhido (até 35 anos) e soma a sua entrada — o resultado é o valor máximo de imóvel. Também vale o limite de financiamento de 90% do valor do imóvel, ou seja, a entrada precisa cobrir pelo menos 10%.
O que é melhor: aumentar a entrada ou financiar por mais tempo?
Depende do seu objetivo. Uma entrada maior reduz o valor financiado e, com ele, os juros e os seguros pagos ao longo do contrato. Um prazo maior diminui a parcela e aumenta o valor que cabe nos 30% da renda, mas você paga juros por mais tempo e o custo total sobe — e o ganho é menor do que parece: com renda de R$ 5.000 pela taxa de mercado, o financiamento máximo vai de cerca de R$ 113.000 em 20 anos para R$ 131.000 em 35 anos, porque na tabela SAC a maior parte da primeira parcela é juros, e essa parte não muda com o prazo. Troque o prazo no simulador acima para ver o efeito no seu caso, e compare as propostas pelo CET, não só pela parcela.
Qual a renda máxima para o Minha Casa Minha Vida?
Em agosto de 2026, o teto de renda bruta familiar do programa é de R$ 13.000 por mês (Faixa 4). Acima disso, a compra é financiada pelas condições de mercado, com taxa em torno de 11,50% a.a..
Quem tem direito a subsídio no Minha Casa Minha Vida?
O subsídio (valor que não precisa ser devolvido) alcança as faixas de renda mais baixa: até R$ 55.000 de desconto na Faixa 1. O valor exato depende da renda, do município e da composição familiar — o banco calcula na análise de crédito.
Dá para comprar apartamento na planta com pouca entrada?
Sim, e é a principal vantagem da compra na planta: a entrada é parcelada com a incorporadora durante a obra. No simulador, o modo "na planta" soma à sua entrada de hoje o que você consegue guardar por mês ao longo de 30 meses de obra — o financiamento só começa na entrega das chaves.
Posso usar o FGTS na entrada do imóvel?
Sim, na entrada ou para amortizar o saldo devedor, desde que você cumpra as regras do fundo: ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (os períodos podem ser somados), não ser dono de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, não ter outro financiamento ativo no SFH, e o imóvel ser residencial urbano, para a sua moradia, com valor de avaliação dentro do limite do SFH. O saque é feito pelo banco na assinatura do contrato. Como o saldo do FGTS rende cerca de 3% ao ano, usá-lo na entrada costuma compensar.Veja o efeito do FGTS na calculadora de comprar ou alugar →
Quais custos da compra não entram no financiamento?
Reserve de 3% a 5% do valor do imóvel além da entrada: o ITBI (imposto municipal, em geral de 2% a 3%), a escritura e o registro em cartório, e a tarifa de avaliação do imóvel cobrada pelo banco. Normalmente são pagos à vista; alguns bancos financiam parte das despesas de cartório, mas isso aumenta o saldo devedor e os juros. Na compra na planta há mais um: as parcelas pagas à incorporadora durante a obra são corrigidas pelo INCC. Já os seguros obrigatórios (MIP e DFI) e a taxa de administração não são custo de entrada — entram na parcela todo mês e fazem o CET ficar acima da taxa de juros.Estime a correção pelo INCC durante a obra →
A taxa mostrada é a que eu vou pagar?
Não. As taxas são de referência e servem para estimar o valor máximo de imóvel. A taxa final varia conforme o banco, o seu perfil de crédito, o relacionamento com a instituição e se você é cotista do FGTS.
O que é o CET, e por que ele é maior que a taxa de juros?
O Custo Efetivo Total é quanto o financiamento custa de verdade por ano, somando à taxa de juros tudo o mais que você paga: os seguros obrigatórios (MIP, de morte e invalidez, e DFI, de danos ao imóvel), a taxa de administração e tarifas como a de avaliação do imóvel. A diferença costuma ficar entre 1 e 3 pontos percentuais ao ano, e pode passar disso — é comum ver uma taxa anunciada de 7% com CET perto de 11%. Esta simulação usa só a taxa de juros, então a parcela real será maior e o valor que o banco aprova, menor. O CET é obrigatório na proposta: peça e compare entre bancos, porque é ele que diz qual financiamento é mais barato.

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