A decisão entre comprar ou alugar um imóvel vai além dos números — envolve seus planos e o seu momento. Mas a parte que dá para calcular tem resposta, e a comparação honesta não é parcela contra aluguel: é o patrimônio que você tem no fim do período em cada caminho — contando que quem aluga mantém a entrada investida, e que quem compra paga escritura, corretagem e manutenção. Preencha os campos abaixo com os seus números; as premissas usadas em cada conta ficam à vista logo depois do resultado.
Informe o valor do imóvel e o aluguel para ver a comparação.
Os valores padrão são de 10,50% de rendimento e 5,50% de valorização ao ano. Mexer aqui muda o resultado — é para isso que existem.
Estimativa de planejamento, não proposta de crédito. O cenário “alugar” só se realiza se você de fato investir a diferença todo mês — o financiamento é uma poupança forçada, a carteira não. A conta cobra 0,60% ao ano de seguros e taxa de administração sobre o saldo devedor, o equivalente a um comprador na casa dos 40 anos — o seguro de vida do financiamento sobe bastante com a idade, então acima disso o custo real é maior. É o CET da proposta que diz o valor exato. O imposto sobre o lucro imobiliário entra na conta assumindo que você não é isento e não reinveste em outro imóvel em 180 dias — se reinvestir, ele pode cair a zero. Não entram mudança de padrão de vida nem o valor de morar no que é seu.
A calculadora de aluguel ou compra do Meu Imóvel faz as contas com os seus números e mostra cada premissa que usou — para você entender, na prática, o que é melhor: comprar ou alugar um imóvel no seu caso.
Sobre os dois itens acima: incluir os juros do financiamento e a quitação do saldo devedor no custo de aquisição é a leitura que adotamos, e ela reduz bastante o imposto — mas não é ponto pacífico na legislação. Antes de declarar uma venda, confirme os dois com um contador.
Uma ressalva sobre a planta: aqui a conta trata a entrada como se ela saísse inteira hoje. Se na sua negociação ela for parcelada com a incorporadora até as chaves — como costuma ser —, o começo é mais leve do que aparece nesta simulação.
São editáveis no bloco “ajustar premissas” da calculadora. Estes são os valores padrão.
| Premissa | Valor | De onde vem |
|---|---|---|
| Rendimento do investimento | 10,50% a.a. | Aproximadamente 100% do CDI, bruto; o imposto sai no resgate. |
| Valorização do imóvel | 5,50% a.a. | Média de longo prazo de índices de preço de imóvel em São Paulo. |
| Reajuste do aluguel | 4,50% a.a. | Aplicado uma vez por ano, como manda a Lei do Inquilinato. |
| Escritura, ITBI e registro | 4,00% | Sobre o valor do imóvel, pago na compra. |
| Corretagem na venda | 6,00% | Só incide se você vender no fim do período. |
| Manutenção do imóvel | 0,50% a.a. | Fundo de obras e reposição — despesa do proprietário, não do inquilino. |
| Taxa do financiamento | 11,50% a.a. | Mercado (SBPE). Pelo Minha Casa Minha Vida cai para 10,50% a.a. na Faixa 4. |
Se a conta apontou para alugar, ela já entregou o principal: você sabe quanto precisa investir por mês para que a escolha se pague, e pode refazê-la quando a taxa, o aluguel ou a sua entrada mudarem. Se apontou para comprar, o próximo passo é achar o apartamento certo sem procurar em vários lugares — responda ao questionário e o algoritmo cruza o que você contou sobre a sua rotina, a sua família e o seu orçamento com os empreendimentos disponíveis.