Comprar ou alugar: qual decisão te deixa mais rico?

A comparação honesta não é parcela contra aluguel. É o patrimônio que você tem no fim do período em cada caminho — contando que quem aluga mantém a entrada investida, e que quem compra paga escritura, corretagem e manutenção.

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Ou o aluguel de um imóvel equivalente
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FGTS rende bem menos que um investimento
Quanto tempo você pretende ficar no imóvel
Prazo maior derruba a parcela e aumenta os juros

Informe o valor do imóvel e o aluguel para ver a comparação.

Ajustar premissas

Os valores padrão são de 10,50% de rendimento e 5,50% de valorização ao ano. Mexer aqui muda o resultado — é para isso que existem.

Estimativa de planejamento, não proposta de crédito. O cenário “alugar” só se realiza se você de fato investir a diferença todo mês — o financiamento é uma poupança forçada, a carteira não. A conta não considera imposto sobre o ganho na venda do imóvel, mudança de padrão de vida, nem o valor de morar no que é seu.

Como a conta é feita

  1. O orçamento dos dois caminhos é o mesmo. Em cada mês, olhamos quanto sai no caminho mais caro e assumimos que a pessoa do caminho mais barato investe a diferença. É o que impede a conta de premiar quem tem a parcela menor.
  2. Quem aluga começa com mais dinheiro investido. Não só a entrada: também a escritura e o ITBI que o comprador desembolsou. Os dois cenários partem do mesmo caixa.
  3. Condomínio e IPTU entram nos dois lados. Pela Lei do Inquilinato, despesas ordinárias e IPTU são repassadas ao inquilino — então eles não mudam o veredito. O que é só do proprietário é manutenção, seguro e taxa do financiamento.
  4. No fim, os dois liquidam com atrito. Quem vende paga corretagem; quem investiu paga imposto sobre o ganho. Mostramos também quanto fica se você não vender o imóvel.
  5. Na planta, a obra conta. Se você marcar essa opção, durante os meses de obra o comprador ainda paga aluguel e a dívida com a incorporadora é corrigida pelo INCC.

As premissas em uso

São editáveis no bloco “ajustar premissas” da calculadora. Estes são os valores padrão.

PremissaValorDe onde vem
Rendimento do investimento10,50% a.a.Aproximadamente 100% do CDI, bruto; o imposto sai no resgate.
Valorização do imóvel5,50% a.a.Média de longo prazo de índices de preço de imóvel em São Paulo.
Reajuste do aluguel4,50% a.a.Aplicado uma vez por ano, como manda a Lei do Inquilinato.
Escritura, ITBI e registro4,00%Sobre o valor do imóvel, pago na compra.
Corretagem na venda6,00%Só incide se você vender no fim do período.
Manutenção do imóvel0,50% a.a.Fundo de obras e reposição — despesa do proprietário, não do inquilino.
Taxa do financiamento11,50% a.a.Mercado (SBPE). Pelo Minha Casa Minha Vida cai para 10,50% a.a. na Faixa 4.

Perguntas frequentes sobre comprar ou alugar

Comprar ou alugar: qual vale mais a pena?
Depende de três números, e a resposta muda de pessoa para pessoa: a taxa do seu financiamento, quanto o imóvel valoriza e quanto seu dinheiro renderia investido. Pela taxa de mercado (11,50% a.a.) contra um investimento de 10,50% a.a., alugar e investir a diferença costuma vencer. Com a taxa do Minha Casa Minha Vida ou com FGTS na entrada, comprar passa à frente. A calculadora acima faz essa conta com os seus números.
Por que a conta não é só comparar a parcela com o aluguel?
Porque as duas saídas mudam em direções opostas: na tabela SAC a parcela cai todo mês, enquanto o aluguel sobe com o reajuste anual. E porque quem aluga fica com a entrada no bolso — se investir esse dinheiro, ele rende. A comparação honesta iguala o orçamento mensal dos dois caminhos e investe a diferença de quem gasta menos.
O que quase toda calculadora esquece?
Três coisas. Escritura e ITBI (cerca de 4% do imóvel) saem do bolso de quem compra, então quem aluga mantém esse valor investido também. A corretagem na venda (cerca de 6%) só aparece quando você sai. E manutenção — fundo de obras, rateio extraordinário — é do proprietário, não do inquilino. Condomínio e IPTU, ao contrário do que parece, não decidem nada: o inquilino também paga.
Usar o FGTS muda o resultado?
Muda, e bastante. O FGTS rende cerca de 3% ao ano, muito abaixo de qualquer investimento — então o dinheiro que está lá parado não é uma alternativa real de investimento. Usá-lo na entrada de um imóvel costuma inverter o resultado a favor da compra. Por isso é um campo à parte na calculadora.
E se eu comprar na planta?
Comprar na planta atrasa o ponto de equilíbrio: durante a obra você continua pagando aluguel e o saldo com a incorporadora é corrigido pelo INCC (0,06% nos últimos 12 meses). Em compensação, a entrada é parcelada até as chaves. Ative a opção "na planta" acima para ver o efeito, e use a calculadora de correção para projetar a parcela.

Continue as contas

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