Um espaço sobre mercado imobiliário, bairros, decoração e estilo de vida.
Tem dúvidas sobre os tipos de financiamento que existem? Conheça modalidades, entenda a diferença entre SAC e Price e encontre a opção ideal.
TL;DR
O guia explica as principais modalidades de crédito (SFH, SFI e programas públicos) e o financiamento direto com a construtora, destacando vantagens, limites e cuidados.
Compara SAC, Price e Sacre: no SAC as parcelas começam mais altas e caem e o custo total costuma ser menor; na Price as parcelas são fixas e pedem renda inicial menor; o Sacre combina comportamentos.
Orienta o planejamento: reservar a entrada, manter parcelas até 30% da renda, separar 3% a 5% para custos e buscar pré-aprovação, além de usar o Meu Imóvel para curadoria no mercado paulista.
Conquistar o primeiro apartamento ou investir em um novo imóvel é um marco na vida de qualquer pessoa. É a realização de um plano, a construção de uma rotina e o início de um novo capítulo.
Porém, quando chega a hora de falar sobre a parte financeira, muita gente trava diante de tantos termos técnicos.
A verdade é que escolher o tipo de financiamento imobiliário certo não precisa ser um bicho de sete cabeças.
O financiamento nada mais é do que um crédito que você pega com o banco para comprar seu imóvel agora e, ao longo dos anos, devolve esse valor em parcelas mensais acrescidas de juros.
A grande diferença entre as opções do mercado está em como essas parcelas são calculadas.
Enquanto em alguns modelos você começa pagando mais e o valor diminui com o tempo, em outros, as parcelas são fixas do começo ao fim.
Seja você alguém que procura segurança para a família, ou alguém buscando conquistar o primeiro apartamento, este guia vai te ajudar a entender as regras do jogo sem complicação.
Quando começamos a pesquisar, percebemos que existem diferentes modalidades de financiamento.
As principais estruturas do mercado brasileiro são divididas pelo modelo de garantia e recursos:
SFH (Sistema Financeiro da Habitação): é o modelo mais tradicional, que utiliza recursos do FGTS e da poupança. Possui regras rígidas, como o limite do valor do imóvel (até R$1,5 milhão) e taxas de juros que costumam ser mais amigáveis.
SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): entra em ação quando o imóvel ultrapassa os limites do SFH ou quando o comprador não se enquadra nas regras tradicionais. É um modelo mais flexível, muito utilizado por investidores.
Financiamentos públicos e sociais: aqui se destacam os tipos de financiamento caixa, como o programa Minha Casa, Minha Vida, ideais para quem está começando a vida profissional e precisa de subsídios e taxas de juros reduzidas para caber no orçamento. Para essas modalidades, vale consultar as regras de elegibilidade de cada uma.
A palavra "amortização" parece complicada, mas significa apenas o quanto da sua dívida real você está pagando a cada mês (descontando os juros).
No Brasil, existem modelos diferentes de cálculo de financiamento que mudam o comportamento do seu boleto mensal. Vamos conhecer os mais comuns para imóveis prontos:
No Sistema SAC, o valor que você abate da dívida principal é sempre o mesmo todo mês. Como o saldo devedor cai de forma constante, os juros cobrados sobre ele também diminuem.
Como são as parcelas? Elas começam mais altas e vão caindo mês a mês. É o famoso formato "escadinha".
Para quem é ideal? Para quem tem uma reserva financeira maior para aguentar as primeiras prestações e quer a tranquilidade de saber que o boleto vai ficar mais barato no futuro.
No Sistema Price, o cálculo é feito para que a soma da amortização e dos juros resulte sempre no mesmo valor de prestação.
Como são as parcelas? Elas são fixas do início ao fim do contrato (corrigidas apenas pelos índices de inflação combinados). No começo, você paga quase tudo em juros; no final, paga mais a dívida em si.
Para quem é ideal? Para quem precisa de previsibilidade total no orçamento mensal e prefere parcelas iniciais mais baixas do que as do SAC.
O Sacre funciona como uma mistura dos dois modelos anteriores.
As parcelas sobem de valor durante um período inicial e, depois de atingirem um pico, começam a cair de forma acelerada.
Os juros também são decrescentes, calculados sobre a Taxa de Referência (TR).
Essa é a principal dúvida de quem está buscando o resultado ideal para o bolso.
Para facilitar a sua escolha e garantir total transparência, preparamos uma lista comparativa simples:
Valor da primeira parcela: mais alta
Evolução das parcelas: diminuem com o tempo
Custo total do financiamento: geralmente mais barato no final
Velocidade de amortização: rápida desde o início (em comparação ao sistema Price)
Valor da primeira parcela: mais baixa (em média)
Evolução das parcelas: ficam fixas (iguais)
Custo total do financiamento: tende a ser um pouco mais caro
Velocidade de amortização: lenta nos primeiros anos
Dica do Meu Imóvel: se você colocar na ponta do lápis, a diferença entre SAC e Price mostra que o SAC costuma gerar uma economia no valor total pago ao final de 30 anos.
Porém, a Price exige uma renda inicial menor para aprovação do crédito, sendo uma opção viável para quem está começando.
Outro tipo de financiamento muito comum para imóveis na planta ou em construção é o crédito direto com a construtora.
Nesse formato, a construtora faz a ponte do crédito e o imóvel pode ficar hipotecado ou alienado até a quitação das parcelas.
A grande vantagem do financiamento do imóvel na planta é a menor burocracia e a ausência de limites rígidos de renda que os bancos tradicionais exigem.
Embora pareça mais fácil, é preciso ficar atento aos riscos.
Se a construtora passar por problemas financeiros ou falência durante a obra, o processo pode atrasar.
Além disso, os juros após a entrega das chaves costumam subir bastante. Avalie sempre o histórico da empresa antes de fechar o negócio.
Se quiser mais detalhes sobre esse tipo de negociação, confira: 5 benefícios em comprar apartamento na planta - Meu Imóvel Blog
Para que o processo aconteça de forma fácil e segura, o planejamento é o seu melhor aliado.
Independentemente do tipo de financiamento escolhido, os bancos pedem uma entrada, que costuma ser uma porcentagem do valor total do imóvel escolhido.
Essa porcentagem pode variar de acordo com a instituição, porém é um valor considerável e que não pode ser esquecido na hora de fazer as contas.
Veja o passo a passo para não ter surpresas:
Organize a documentação: tenha em mãos RG, CPF, certidão de nascimento/casamento, comprovantes de residência e de renda (holerites, extratos bancários ou Declaração de Imposto de Renda).
Calcule o limite da parcela: por lei, as parcelas do financiamento não podem ultrapassar 30% da sua renda mensal bruta. Isso garante que você continue vivendo bem enquanto paga o seu imóvel.
Prepare-se para os custos extras: além do valor da entrada, lembre-se de reservar cerca de 3% a 5% do valor do imóvel para taxas de cartório e o imposto de transferência (ITBI).
Você também pode fazer a análise de crédito com o banco antes mesmo de escolher o apartamento.
Com a carta de crédito aprovada, você sabe exatamente qual é o seu orçamento e ganha poder de negociação.
Saiba mais sobre entrada de financiamento em: A importância de ter uma reserva financeira para comprar um imóvel
Definir o melhor tipo de financiamento imobiliário depende diretamente do seu momento de vida, do seu bolso e dos seus planos para o futuro.
Não existe uma fórmula única: existe o que funciona para a sua realidade.
E sabe o que também ajuda a economizar tempo e evitar frustrações? Buscar imóveis que já se encaixam perfeitamente no que você pode e quer pagar.
No Meu Imóvel, nós usamos tecnologia inteligente para fazer essa curadoria por você.
Ao responder poucas perguntas sobre sua rotina, preferências e orçamento, nossa plataforma encontra as melhores opções do mercado paulista de forma personalizada, rápida e sem complicação.
Visite o site do Meu Imóvel, responda nossas perguntas e descubra as melhores recomendações para morar ou investir bem!
O SFH usa recursos do FGTS e da poupança, limita o valor do imóvel até R$1,5 milhão e tende a ter juros mais amigáveis. O SFI vale quando o imóvel ultrapassa os limites do SFH ou o comprador não se enquadra nas regras. Já os programas públicos, como o Minha Casa, Minha Vida, oferecem subsídios e juros reduzidos conforme elegibilidade.
No SAC, a amortização é constante, as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo, e o custo total geralmente é menor. Na Price, as parcelas são fixas, a amortização é lenta no início e tende a sair um pouco mais caro, mas exige renda inicial menor para aprovação.
É uma combinação de SAC e Price: as parcelas sobem no início, atingem um pico e depois caem de forma acelerada. Os juros são decrescentes e calculados sobre a TR.
É comum em imóveis na planta, com menos burocracia e sem limites rígidos de renda, e o imóvel pode ficar hipotecado ou alienado até a quitação. Avalie o histórico da empresa, pois problemas financeiros podem atrasar a obra e os juros após a entrega das chaves costumam subir.
Organize documentos, lembre que a entrada é uma porcentagem do valor do imóvel e, por lei, a parcela não pode superar 30% da renda mensal bruta. Reserve ainda cerca de 3% a 5% para cartório e ITBI e considere obter a carta de crédito aprovada antes de escolher o imóvel.
373m² a 1184m²
113m² a 141m²
283m² a 416m²
80m² a 300m²
29m² a 31m²
170m²
